العنوان : هل يلزم لرفع دعوي اخلاء لعدم سداد الاجره عليهم تحرير عقد ايجار جديد لهم ام يمكن الاكتفاء بعقد الايجار الاصلي الخاص بالمتنازل وصوره الحكم الصادر للمتنا
التفاصيل : قام المحامي قبل عدم دستوريه النص الخاص بالتنازل عن مكتب المحاماه بالتنازل عن المكتب لبعض المحامين الذين قاموا بالحصول علي حكم بالزام المؤجر بتحرير عقد ايجار للعين المؤجره
التنازل اليهم لم يقموا بسداد القيمه الايجاريه المستحقه
هل يلزم لرفع دعوي اخلاء لعدم سداد الاجره عليهم تحرير عقد ايجار جديد لهم ام يمكن الاكتفاء بعقد الايجار الاصلي الخاص بالمتنازل وصوره الحكم الصادر للمتنازل لهم بتحرير عقد ايجار ؟
الرد : يمكنك إقامة دعوى إخلاء أو طرد لعدم سداد الأجرة بعد تكليف المستأجرين بالوفاء بالقيمة الإيجارية وعليك الإشارة إلى عقد الإيجار الأصلى وحكم بعد تكليف المستأجرين بالوفاء بالقيمة الإيجارية وعليك الإشارة إلى عقد الإيجار الأصلى وحكم إثبات العلاقة الإيجارية الإلزام .
العنوان : ماهى الأجراءات القانونية الصحيحة لشراء شقة بعقار مملوك لطرفين على الشيوع بالرغم من وجود نزاعات قانونية فيما بين الملاك
التفاصيل : أستأجر شقة بعقار مملوك لطرفين مناصفة على الشيوع وبينهم خلافات قانونية وقد طلب أحدهم فرز وتجنيب حصته فى العقار وقضى بعدم أمكانية الفرز والتجنيب وتقدير ثمن للعقار والبيع بالمزاد العلنى وفقا لأجراءات قانون المرافعات وأستئنف الحكم وأثناء الأستئناف تصالح الطرفان وقضى بعدم قبول الأستئناف لأنعدام النزاع .
هل من الممكن الشراء من أحد الملاك بالرغم من وجود نزاعات قانونية فيما بينهم وأعلانهم لكافة المستأجرين ببطلان أى تصرف يصدر من أحد الملاك للمستأجرين .
وما هى الطريقة القانونية التى تضمن الشراء دون الوقوع فى مشاكل وقوع الحصة المباعة لدى الطرف الأخر عند الفرز والتجنيب فيما بينهم .
الرد : في هذه الحالة لا يمكن شراء أى وحدة في العقار إلا بناء على موافقة الطرفين وبالحصول على توقيعهما على عقد البيع معاً نظراً لأن كلاهما لا يملك أكثر من نصف العقار على الشيوع, وبناء على الشراء من كلا المالكين على الشيوع يمكنك تسجيل الشقة بإقامة دعوى صحة ونفاذ عقد البيع ليسرى العقد في مواجهة الكافة
العنوان : كيف اطرد ساكن من منزلي ؟
التفاصيل : 1- هذا الساكن دائم الشغب والخناقات معنا نحن اصحاب المنزل .
2- يمتلك عقد ايجار قديم .
3- هو مشترك معنا في عداد المياه واحيانا لا يدفع نصيبه .
4- يرفض اخذ اي مبلغ للخروج من المنزل
الرد : يمكنك إقامة دعوى طرد لعدم سداد فاتورة المياة إذا أنها تعد من قبيل القيمة الإيجارية وتأخذ حكمها في التأخير عن سدادها
العنوان : استأجرت شقة بدون عقد ايجار
التفاصيل : استاجرت شقة لمدة 6 اشهر منذ اسبوعان ، ودفعت تامين شهر و ايجار شهر و حتي الان لم نمضي عقود ايجار مع العلم انني اودعت جزء من هذا المبلغ في رقم حساب صاحبة العقار بالبنك و الجزء الاخر دفعته لها نظير استهلاكات متأخرة لصاحبه العقار من ماء و كهرباء ز و معي ايصالات بذلك. و هل العقود الممضاه و المرسلة عن طريق الفاكس يعمل و يعتد بها قانونا. شكرا
الرد : عقد الإيجار يجوز إثباتة بكافة طرق الإثبات ويعد من قبيل إثبات العلاقة الإيجارية إيصالات الأجرة والمياة والنور والمراسلات من المالك أو إليه والفاكس يعد قرينة إثبات لا تقوم وحدها كدليل إثبات وإنما تعدم أدلة أخرى .
العنوان : قانونية نسبة الزيادة كل خمس سنوات بعقد الايجار القديم
التفاصيل : انا مستأجر شقة قانون قديم من المالك وقد اشترط المالك كتابيا بالعقد ان الايجار 200 جنيه مصرى على ان يزيد الايجار بنسبة عشرة بالمائة كل خمس سنوات وان مدة العقد من 1998 الى مالانهايه وانا ملتزم بالزيادة منذ عشر سنوات ولكن هل يستمر هذا الشرط الى مالا نهاية حسب العقد والسؤال الثانى هو ان المالك مقيم بالخارج ويحصل على ايجاره سنويا عن طريق وكيله علما بان الايجار منصوص عليه بالعقد شهريا ولكن انا اعطيه الايجار سنويا بالتراضى ولما اقترحت عليه الحصول على الايجار شهريا طبقا للعقد رفض اخذ الايجار فمالذى افعله والسؤال الثالث انه حصل منى على مبلغ عشرون الف جنيه مقدم ايجار وهذا ليس مشكله ولكن المشكله انه حصل منى على مبلغ خمس الاف جنيه تامين وعندى ايصال فهل يحق له ذلك تامين مع ان العقد الى مالا نهايه ولسيادتكم جزيل الشكر
الرد : طالما أن العقد محرر منذ عام 1998 فينطبق عليه القانون المدني , ولابد للعقد من مدة فإذا كان العقد يمتد تلقائياً لمدة أخرى فيجوز للمالك قبل إنتهاء المدة المحددة لقبض القيمة الإيجارية إعذارك بإنهاء العقد , أما الزيادة المنصوص عليها سنوياً بالعقد فيلتزم بها أطراف العقد إلا أنه يحق للمستأجر إنقاص القيمة الإيجارية بموجب دعوى إذا لم يوافق المالك على ذلك إذا كان لذلك مقتضى , أما المبلغ الذى يسدده المستأجر للمؤجر نظير تأمين للقيمة الإيجارية وللعين المؤجرة , فيستحق المستأجر ذلك التأمين عند إنتهاء العلاقة الإيجارية , ويخصم منها القيمة الإيجارية المتأخرة إذا وجدت أو نظير الصيانة لما أتلف بالعين المؤجرة إن وجد .
العنوان : مدة العقد فى ظل القانون الجديد
التفاصيل : استأجرت شقة وتم كتابة مقدم الايجار فى العقد وفى البند الخاص بمدة العقد كتب يبدا العقد فى 1/6/2000 وينتهى فى / / وتركت خالية ولم يتفق على مدة واتفق على زيادة 5% بعد الخمس سنوات الاولى و10% بعد العشر سنوات
هل يجوز للمالك طردى من الشقة
الرد : طبقأً للبند الوارد في العقد فهناك إتفاق ضمنى على أن تكون مدة العقد تزيد عن عشر سنوات لتضمن العقد نسبة زيادة بعد عشر سنوات من تاريخ العقد , وبناء عليه يستمر العقد لمدة عشر سنوات وبعد هذه المدة يمكن لأياً من الطرفين إنهاء العقد , ويمتد عقد الإيجار فقط للمدة المحددة لقبض القيمة الإيجارية كأن تكون شهرية فيمتد لشهر ويمكن لمالك الشقة إعذارك بالإنهاء قبل نهاية النصف الأخير من الشهر بإنهاء العقد وإذا قبض الأجرة فيعتبر العقد ممتد للشهر التالى .
العنوان : هل يباع المنزل خالى ام لا؟
التفاصيل : احد ورثة عقار غير مؤجر حصل حكم نهائى ببييع المنزل بالمزاد العلنى مع اقامة احد الورثة بالعقار <مع انة غير مساجر> هل يباع المنزل كانة خالى ام لا؟ وشكرا
الرد : يلزم جميع الورثة في حالة بيع المنزل بالمزاد العلنى لإستحالة تقسيم العقار خالياً من كافة أطراف الحكم المقضى في حقهم البيع ويستمر في المنزل للمستأجرون فقط بعقود سابقة على البيع ومقره من جميع الورثة .
العنوان : الاستعلام عن شهر عقد وحدة سكنية
التفاصيل : تم شراء وحدة سكنية فى عقار مكون من 44 وحدة سكنية
والعقار مقام على ارض فضاء بعد صدور قرار هدم للعقار المقام عليها
والارض الفضاء مشتراة بعقد ابتدائى صدر له حكم بصحة توقيع فقط
وبائع هذه الارض قد اقام دعوى صحة بيع ونفاذ وصدر الحكم برفض الدعوى وتم استئناف الدعوى وصدر الحكم بالغاء الحكم الابتدائى وعليه قام هذا البائع بشهر هذا الحكم بالشهر العقارى
والارض مسجلة بالشهر العقارى للبائع الاول
فالسؤال هو:
كيفية شهر الوحدة السكنية لوحدها
مصروفات الشهر هل تكون للوحدة السكنية فقط وفقا للرسوم الجديدة وهى 1000 جنيه لكون الوحدة مسحاتها 125 متر
وما هى المصروفات الاخرى حتى شهر تلك الوحدة
الرد : يمكنك تسجيل الوحدة بإحضار شهادة عقارية من مصلحة الضرائب العقارية عن العقار والتقدم بطلب شهر العقار وإستخراج كشف تحديد للعقار وبناء على الطلب المقدم منك سوف يتم تحديد الرسم بحد أقصى 2000 جنيه عن كل تصرف يتم شهره , وسوف يتم تحديد رسم أمانة لمصلحة المساحة للمعاينة وإستخراج كشف التحديد وبعد صدور كشف التحديد وإعداد المشروع النهائى لعقد البيع يمكنك إحضار البائع الأول للتوقيع على عقد البيع النهائى أمام الموثق المختص بمكتب الشهر العقاري .
العنوان : لم يدفع الايجار ولا يعيش بالشقه منذ عامان
التفاصيل : يسكن بالشقه منذ عشرسنوات لم يدفع الايجار منذ زمن لا اعلم مقدارة ولكن ما انا متأكد منه أنه لم يسكن فى الشقه ولم يأت اليها منذ سنتين كاملتين.مع العلم انى لدى ابناء فى سن الزواج وان اريده ضروريا
الرد : عليك بإقامة دعوى مستعجلة بالطرد لعدم سداد الأجرة عن خمس سنوات كاملة وذلك بعد تكليفه بالوفاء فإذا لم يقم بالسداد سوف تحصل على حكم بالطرد وإذا كان لديه نيه في السداد فسوف يستلزم عليه أن يقوم بإثبات سداد آخر قيمة إيجارية كى يتم محاسبته من تاريخها
العنوان : عقد ايجار محدد المدة قبل الانتهاء تحول الى عقد تمليك حصة مفرزة من نصيب على المشاع
التفاصيل : اجر لى والدى مع اولاد عمى كملاك للعقار شقة ايجار جديد وبعدها بحوالى سنه قام والدى بعمل عقد تمليك للشقة بقيمه قيراطان كحصه مفرزة من نصيب على المشاع وسجله وصدق على توقيعاته بالشهر العقارى ولم يخبر باقى الملاك بذلك وبعد انتهاء مدة الايجار رفعوا علىّدعوى طرد من الشقة فهل العقد المسجل والمشهر يلغى هذه الدعوى مع العلم بان والدى كان له ربع العقار واولاد عمى لهم ثلاثه ارباع وان العقار مكون من 22شقه و16 محل تجارى وان والدى توفى واصبحت ايضا من ضمن الملاك برجاء الافادة افادكم الله و شكرا..
الرد : بوفاة والدك أصبح من المقرر لك ملكية العقار على الشيوع في حدود الحصة التي آلت إليك بالميراث عن والدك , وبيع والدك لك الشقة قبل وفاته يعد بيع وقع صحيح ونتقل به ملكيتك للشقة المفرزة وبعد حصول القسمة إذا وقعت الشقة التي تملكها في نصيب أحد الشركاء على الشيوع يحصل على النصيب الخاص بك فى القسمة والموازى لمقدار الشقة في حصتك من العقار , وبناء عليه لا يستطيع الشركاء طردك من الشقة أو غل يدك عن حيازتها .
العنوان : ماهو حقى كمستاجر من الباطن وهل لى حمايه قانونيه ؟
التفاصيل : اريد ان استاجر محل تجارى من مستاجر بدون موافقه المؤجر صاحب الملك بدون اى عقد سيكتب بينى وبين المستاجر ونظرا لانى ساقوم بملئ المحل بالبضاعه الخاصه بى فهل لى اى حمايه قانونيه لتك البضاعه وما هو مصيرها اذا علم المؤجر .
الرد : إذا كان عقد إيجار المحل محرر قبل صدور القانون 4 لسنة 1996 فلا يجوز التأجير من الباطن إلا بغير إذن صريح من المالك طبقاً لما ورد بالفقرة ج من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 , وإذا كان عقد الإيجار محرر بعد صدور القانون رقم 136 لسنة 1981 فيرجع إلى العقد ذاته في جواز الإيجار من الباطن من عدمه فإذا تضمن العقد حظر يمنع المستأجر من التأجير من الباطن فلا يجوز لك أن تستأجر المحل من الباطن وإذا لم يرد بالعقد الحظر فيرجع للأصل العام وهو حق المستأجر من أن يقوم بالتأجير من الباطن مالم يقضى الإتفاق على خلاف ذلك وحينئذ يمكنك أن تستأجر المحل من الباطن مع سريان عقد الإيجار في حق المالك , وفى كل الأحوال يضمن المالك عدم تعرضه شخصياً للمستأجر في إنتفاعه بالعين المؤجرة ويضمن المستأجر الأصلى عدم تعرض المؤجر للمستأجر من الباطن في إنتفاعه بالعين
العنوان : كيف نتجنب وسائل الملاك لطرد المستأجرين عن طريق استغلالهم لقانون الايجار الجديد؟
التفاصيل : قمت باستئجار محل من مرفق الاسعاف بكفرالشيخ سنة 1992 لعمل صيدلية بعقد ايجار قيمتة 30 جنية الا انة فى ظل قانون الايجار الجديد يطالبنى مرفق الاسعاف بزيادة الايجار ثمانية اضعاف الاجرة ومبلغ عشرة الاف جنية متراكمة نظير الاجرة الجديدة التى قررها مرفق الاسعاف. هذا وقد رفض المرفق استلام الايجار المقرر قانونا مما دفعنى الى ايداع الاجرة المستحقة بخزينة المحكمة. ونتيجة لذلك تم رفع ضدى دعوى طرد بالمحكمة وتحويل الدعوى الى خبير والذى اقر بدورة استحالة تحديد الاجرة القانونية لعدم تقدبم المالك ما يفيد ايجار المحل وقت الانشاء او ايجار المثل وقت الانشاء . ولهذا تم رفض الدعوى بالمحكمة. الا ان مرفق الاسعاف قام بالاستئناف وانا اخشى ان اجد نقسى بالشارع وضياعى وضياع اسرتى من محل الرزق الوحيد بطريقة او باخرى. ...... فهل من حق مرفق الاسعاف استئناف الحكم ووضع حيثيات جديدة ليست موجودة بعريضة الدعوى الاصلية والتى بناء عليها رفضت الدعوى ام يجب الاستئناف بنفس حيثيات القضية الاصلية وفى اطارها؟
الرد : في حالة تقاعس المرفق عن إثبات تاريخ إنشاء العقار فسوف تقوم المحكمة برفض الدعوى وفى حالة ما إذا قدم مايفيد تاريخ إنشاء العقار فسوف تحيل المحكمة الدعوى لمكتب خبراء وزارة العدل لبحث القيمة الإيجارية وحسابها على ضوء ما قدم من مستندات تفيد تاريخ إنشاء العقار ويتم حساب القيمة الإيجارية بناء على ذلك , فإذا ما كان تقدير الخبير لتاريخ إنشاء العقار والقيمة الإيجارية هي ذات التي قمت بعرضها للمالك بإنذار فيتعين على المحكمة وقتها رفض الدعوى وفى حالة إذا ما أحتسبت القيمة الإيجارية بناء على تقرير الخبير المستند لتاريخ إنشاء العقار بمبالغ أعلى من التي قمت بعرضها فيمكنك وقتها طلب من المحكمة سداد المبلغ المتبقى توقياً لصدور حكم بالإخلاء .
العنوان : العلاقه الإيجاريه
التفاصيل : السلام عليكم ,
أمتدد لوالدي محل ايجار بعد وفاه والدته (المستأجره الاصليه -عقد إيجار بتاريخ 1961م) هل يحق لوالدي انشاء شركه مساهمه بسيطه بينه وبيني علي هذا العين حتي تؤول الإيجاريه لهذا العين لي بعد وفاته؟
ولكم جزيل الشكر
الرد : في الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى تمتد العلاقة الإيجارية لورثة المستأجر الذين كانوا يمارسون ذات النشاط مع المستأجر قبل وفاته وهم الأولاد والزوجة والوالدين, وبعد وفاة آخر ممتد له العلاقة الإيجارية لا تمتد لأبنائهم, وقد قضت أحكام محكمة النقض المصرية على إنهاء العلاقة الإيجارية يترتب عليها إنهاء الأوضاع على العين المؤجرة وتنقضى بها سلطة الشركة المقامة على إستعمال العين, وبناء عليه لا يجوز الإمتداد القانونى لك بعد وفاة والدك الممتد له العلاقة الإيجارية من المستأجر الأصلى
العنوان : الزيادة القانونية في الإيجار قانون جديد
التفاصيل : أقيم خارج البلاد ، و استأجر محل كصيدلية مغلقة ، و طلب مني المؤجر زيادة الإيجار بنسبة 15% و يقول أن هذه الزيادة لنظام القانون الجديد منذ إبريل العام الماضي و يرغب في الأثر الرجعي ، هل هناك فعلاً زيادة؟ و لقد دفعت له بالفعل ، فهل استطيع قطع الزيادة عنه إذا لم يكن هناك زيادة فعلية بالرغم من أن الوصل الأخير للإيجار مضاف إليه هذه الزيادة؟
الرد : طبقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 فيستحق زيادة سنوية على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى بنسبة 10% وبتعديل هذا القانون بالقانون رقم 14 لسنة 2001 تستحق زيادة سنوية للأماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى بنسبة 2% للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 و1% للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 , وبناء عليه فلا تستحق زيادة سوى الزيادات السابقة ويمكنك الحصول على المبالغ المسددة للمالك بإقامة دعوى مطالبة بسداد المبالغ التى دفعت له بدون وجه حق
العنوان : ما الاساس القانوني الذي يقوم المؤجر بالمطالبه بمستحقاته الناشئه عن التاجير من الباطن وطلبات المؤجر في الدعوي
التفاصيل : قام المستاجر بعد موافقه المؤجر بتاجير الشقه استئجاره من الباطن - حيث قام بتاجير المقومات الماديه ( الكراسي والمكاتب ) بمبلغ 9 الاف جنيه و المكان ذاته بمبلغ ثلاثه الاف جنيه
وذلك بالمخالفه لاتفاقه مع المؤجر ان يستحق مقابل سماحه للتاجير من الباطن مبلغ 4800 جنيه شهريا بالزياده المقرره بالماده 45 من القانون رقم 49 لسنه 1977
ما هو الاساس القانوني الذي يقوم المؤجر بالمطالبه بمستحقاته الناشئه عن التاجير من الباط وطلبات المؤجر في الدعوي ؟
الرد : يحق للمؤجر طبقاً لنص المادة 45 من القانون 49 لسنة 1977 أن يتقاضى الزيادة القانونية حال تأجير المستأجر الوحدة المؤجرة مفروشة عن تلك المدة وذلك بنسبة 400% عن الأماكن المنشاة قبل أول يناير سنة 1944 , و 200% عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961 , و مائة وخمسون فى المائة 150%عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون , و 100%عن الأماكن التى يرخص فى إقامتها اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 فطبقاً لتاريخ إنشاء العقار تحتسب الزيادة على القيمة الإيجارية , فإذا ما أتفق المستأجر مع المؤجر للسماح له بالتأجير من الباطن الوحدة المؤجرةى مفروشة مقابل مبلغ يتقاضاه المؤجر فيسرى هذا الإتفاق على المؤجر والمستأجر ويكون ملزماً لكليهما إلا إذا قل هذا المبلغ عن المفروض طبقاً للمادة 45 المذكورة فيحق لمؤجر المطالبة بالزيادة طبقاً لهذه المادة .
العنوان : انا اشتريت صيدلية بدون عقد؟
التفاصيل : اشتريت صيدلية بدون عقد ولكن بورقة كتبها البائع وتنص على استلمت انا د/س من الدكتور س مبلغ 100 الف نظير بيع الصيدلية و كتب العنوان من اجمالى 185 الف والباقى 85 الف يتم دفعها عند الاستلام 30/8/2006 ووقع عليها امامى وحدد شرط جزئى و هو الان يرفض التسليم او دفع الشرط الجزئى فماذا افعل؟
الرد : تعد هذه الورقة بمثابة عقد بيع للصيدلية وإقرار البائع بإستلام المبلغ يعد دليل دامغ على إنعقاد العقد صحيحاً ويمكنك بناء على ذلك إقامة دعوى إلزام البائع بتسليم الصيدلية بعد عرض باقى المبلغ عليه عرضاً ودياً او قانونياً بموجب إنذار على يد محضر وفاءً لإلتزامك بسداد كامل الثمن .
العنوان : بيع الجدك
التفاصيل : ما هو البيع بالجدك ؟ وهل يرد على المحلات والشقق ؟ ماهى شروطة؟
الرد : بيع الجدك هو إجراء استثنائي من المشرع استثنى من اثر الشرط المانع من النزول عن الإيجار حالة البيع الاضطراري للمصنع او المتجر ومن ثم لا ينطبق على امتداد و إنهاء عقد الإيجار قوانين أيجار الأماكن بل القواعد العامة فى القانون المدني استنادا إلى نص المادة 594/2 من القانون المدني
حيث أن مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني ، أن مجال إعماله مقصور على الحالة التى تقوم فيها لدى المستأجر ضرورة تفرض عليه بيع المصنع أو المتجر الذي أنشأه فى العقار المؤجر إليه مع قيام الشرط المانع من التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار ، و ذلك بهدف تسهيل البيع الإضطرارى للمحل .
وتنتقل حقوق المستأجر و التزاماته للمتنازل إليه بما فى ذلك عقد الإيجار ، و يصبح بدوره مستأجراً مثله ، بموجب البيع فيحل مشترى الجدك على المستأجر الأصلي فيما له من حقوق و ما عليه من التزامات متولدة عن عقد الإيجار ومن ثم فهو لا ينطبق على الشقق المؤجرة لأجل السكن
العنوان : تجديد عقد إيجار
التفاصيل : توفي والدي وترك لنا منزل به دكان مؤجر وفقا للقانون الجديد 6 لسنه 1996 وتحديد المده به غير واضحه حيث مذكور في خانه المده ان المده 10 سنوات تجدد تلقائيالمده مماثله بزباده 20% من الايجار وهكذاكلما انتهت المده تجدد تلقائيا بدون موافقه المالك والسؤال ماهو الوضع القانوني لهذا البند وهل يستمر هذا العقد الي ماشاء الله وهل الماده 563 من القانون المدني لها علاقه في مثل هذا البند
الرد : يتعين قبل انتهاء مدة العشر سنوات الحالية إنذار المستأجر بموجب إنذار رسمي على يد محضر بعدم الرغبة في تجديد العقد وانتهائه بنهاية الفترة الحالية وعليه تسليم العين المؤجرة بحالة سليمة كما تسلمها . ولن يستمر العقد إلى مشاء الله ، لأن العقد واضح مدته عشر سنوات .
العنوان : شراء شقة من أحد الورثة
التفاصيل :
اشتريت شقة بعقار مملوك لثلاثة اشقاء وعندما قمت بالشراء من احد الاشقاء (أ)قام بأعطائى عقد قسمة رضائى بينه وبين اشقاؤه ولكنه غير مسجل وعملت معاه عقد البيع واخذت عليه صحة توقيع من المحكمة وكان ذلك فى 26/1/2004 فوجئت وبعد مكوثى فى الشقة انا واولادى منذ ذلك التاريخ اى منذ حوالى6سنوات بأن احد اشقاؤه(ب)رفع على انا واثنين من جيرانى قاموا بالشراء من نفس المالك(أ)منذ حوالى 9سنوات دعاوى اختصاب للشقق بعد ان قام هوه واشقاؤه بعمل مايسمى بفرز وتجنيب سنة 2008 والذى ترتب عليه تغيير عقد القسمة المشار اليه سابقا واصبحت تؤول للمالك (ب)ملكية الثلاثة شقق وعليه اقام هذه الدعوات لطردنا من الشقق الثلاثة....! مع العلم بأننا قمنا بسداد قيم الشقق بالكامل ومثبت ذلك فى عقود البيع التى تم توقيعهامع المالك (أ) المالك (أ) يسكن معنا فى نفس العمارة هوه وابنه(وذلك طبقا لعقد القسمة المشاراليه سابقا) المالك (ب)له شقتين وبعض المحلات ويقوم بتأجيرهم قانون جديد اى انه دائم التردد على العقار والجميع يعلم بوجودنا منذ سنوات كما ان المالك (ب) كان يدير محلا للادوات الكهربائية بالعقار لمدة حوالى سنة وسكان المنطقة جميعا على علم بذلك سؤالى ماهو موقفى انا وجيرانى من جراء هذا؟وجزاكم الله خيرا
الرد : من المقرر فى قضاء محكمة النقض - أنه ليس ثمة ما يمنع البائع و إن كان مالكاً على الشيوع أن يبيع قدراً مفرزاً من نصيبه ، فهو و إن كان لا ينفذ فى حق باقى الشركاء بل يظل معلقاً على نتيجة القسمة ، إلا أنه يعتبر صحيحاً و نافذاً فى حق الشريك البائع و منتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه قبل القسمة .
ومن ثم كان عليك التدخل في دعوى الفرز والتجنيب بين الأخوة أثناء نظرها .
على العموم لم تخبرني ما إذا كانت دعوى الحيازة التي رفعها دعوى موضوعية أو دعوى مستعجلة ، لكن – يتعين أن تدفع أمام المحكمة بأن حيازتك للشقة حيازة هادئة مستقر دائمة منذ عدة سنوات وتطلب إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك بكافة طرق الإثبات بما في ذلك شهادة الشهود ، وأن حيازتك مستندة إلى سند قانوني هو عقد بيع مؤرخ في ........ بناء على عقد قسمة رضائية مؤرخ في .......... ، وأن الحكم الصادر ببطلان عقد القسمة الرضائي وإجراء قسمة قضائية لم يتم اختصامك فيه ومن ثم فهو غير ذي حجة عليك .
العنوان : تغيير النشاط
التفاصيل : توفي والدي وترك منزل به محل مؤجر قانون قديم والنشاط المدون بالعقد هو كوافير وقام المستاجر بتغيير النشاط الي بيع ملابس فهل بعد وفاه المستاجر استطيع طرد ورثته من المحل لان نشاط المحل الحالي يختلف عن النشاط المدون بالعقدارجو الافاده
الرد : بشرط ألا يترتب على هذا التغيير إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه مما مؤداه أنه يجب عليك أن تثبت أن هذا التغير ترتب عليه ضرر بالمبني أو بالسكان – حتى يمكنك رفع دعوى طرد لمخالفة استعمال العين المؤجرة
العنوان : عقد إيجار محدد المدة 59 سنة
التفاصيل : نا معى عقد ايجار 59 سنة محدد المدة و يريد صاحب البيت ان يأخذة بحة عمل عقد جديد مع المشترى الجديد للمنزل فما العمل.
الرد : أخشيى أن يستولى على العقد زيرفض إعادته إليك
عموماً انتقال ملكية البيت لمالك آخر لا يوجب تغيير عقود الإيجار – فعقد الإيجار المحرر مع المالك السابق يسري في مواجهة المالك الجديد بقوة القانون
العنوان : التأجير من الباطن
التفاصيل : السلام عليكم ورحمته وبركاته.. اشكر جميع القائمين على هذا الموقع القانونى الهام الذى اعتبره مرجع هام لى استدراك هام يجب التنويه عنه فى الاستشاره المرسله من طرفى بعنوان موافقه المالك للمستاجر بالتاجير من الباطن ان هذه العين كانت اولا مؤجره سكنى قام ساكنهاببيعها الى محامى بموافقه المالك قام المالك بتغيير عقد الايجار الى المحاماه هنا رفع الايجار من6 جنيه الى 15 جنيه ونص فى العقد انه من حق المحامى تاجير غرفه من الباطن هل أنه فى مقابل هذه الميزة(التاجير من الباطن) أخذ المالك حقه فى زيادة الأجرة من 6 الى 15 جنيه !!!!!!!!!!! يعنى اتفق الطرفان على ذلك .وانتهى الأمر .. اى اعطى المالك للمستأجر ميزة . وأخذ مقابلها زيادة الأجرة الى أكثر من الضعف !!! ام ان للمالك الحق فى مطالبته بنسبه من هذا الايجار الجديد.وكيف تحسب هذه النسبه. ملحوظه ان عقد الايجار ابرم فى ظل القانون 136لسنه 1981 اليكم هذا الحكم الموجز: الترخيص للمستأجر بالتأجير من الباطن.ميزة جديدة جواز تقويمها و إضافتها إلى الأجرة القانونية . ق 49 لسنة1977. القاعدة: الأصل وفق أحكام قانون إجاز الأماكن رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المكان المؤجر له من الباطن إلا بإذن كتابى صريح من المالك ودون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون ذلك فإن تنازل المؤجر عن هذا القيد فى عقد الإيجار يعد ميزة للمستأجر يستحق عنها المؤجر مقابلاً يتفق عليه بين الطرفين يضاف للأجرة القانونية . ( المادة 18 / ج ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الأماكن ) ارجو التوضيح للاهميه
الرد : التأجير من الباطن بالمعنى المراد فى الشريعة العامة - تأجير المستأجر حقه فى الإنتفاع بالعين المؤجرة إليه إلى آخر لقاء جعل يتفق عليه بينهما يستوى أن يكون التأجير من الباطن وارداً على العين المؤجرة كلها أو بعضها ، وإذا حصل اتفاق بالتراضي حال الترخيص بالإيجار من الباطن على زيادة الأجرة ، فلا مشكلة باعتبار أن ذلك تطبيقاً لمبدأ حرية التعاقد ، أما إذا لم يحصل اتفاق على زيادة الأجرة عن الترخيص بالتأجير من الباطن فلا يمكن للمالك أن يطالب بأي أجرة زائدة – لأنه لم يتم الاتفاق على زيادة الأجرة حيث أن في الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر و المستأجر الأصلى خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلى ، و تسرى على العلاقة بين المستأجر الأصلى و المستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن ، فلا ينشئ الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن و المؤجر الأصلى إلا فى حدود ما تقضى به المادتان 596 ، 597 من القانون المدنى خاصاً بحق المؤجر فى إستيفاء الأجرة .
العنوان :ا متداد عقد ايجار
التفاصيل : السلام عليكم ورحمه الله وبركاته تحيه اعزاز وتقدير للساده المحامين مستاجر اجر محل لممارسه نشاط تجارى فى السبعيينيات. مات هذا المستاجر فى الثمانينات ترك ورثه وتقاسموا التركه وانفرد اخ منهم بممارسه النشاط التجارى للمحل دون اخوته. صدر القانون رقم 6 لسنه 1997 وهو موجود بالمحل. توفى الابن فى عام 2007 (الابن الذى يمارس النشاط). السؤال؟ هل يمتد عقد الايجار الى اولاد هذا الابن (اى احفاد المستاجر الاصلى)؟ ام ينتهى عقد الايجار بوفاه هذا الابن ولايمتد الى اولاده من بعد وفاته؟ وهل هناك احكام نقض صدرت بهذا الخصوص ام لا وان كانت هناك احكام صدرت فرجاء توضيحها نظرا لاهميه الموضوع . وشكرا جزاكم الله كل خير.
الرد : القانون رقم 6 لسنة 1997 قد جرى نصه فى المادة الأولى منه أن ( يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص التالي :- فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى اوصناعى او مهني اوحرفى فلا يتنتهي العقد بموت المستأجر ومستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذي كان بمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجا او أقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا وإناثا قصر وبلغ يستوي في ذلك ان يكون الاستعمال بالذات او بواسطة نائب عنهم
فالمشرع فى المادة السالفة قد عدل نص المادة 29 فقرة 2 من القانون 49 لسنه 1977 بعد إلغاء تلك الفقره بحكم المحكمة الدستورية العليا وجعل امتداد العين لورثة المستأجر الأصلي حتي الدرجة الثانية الذين بمارسون ذات نشاط المورث .ومن ثم لا يستفيد من مزية الإمتداد القانوني بعد صدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن إمتداد عقد الإيجار للأحفاد
العنوان : أمتناع المستأجر عن الوفاء بكامل الأجرة
التفاصيل : الساده / المجموعة الدولية للمحاماة تحية طيبة أفيدكم بأن الايجار المستحق فى 1/7/2009 مبلغ 18150 جنية سدد منها المؤجر مبلع 6050 جنية فقط بعذر الاحوال الاقتصادية العامة وسوف يوم بسدادالمبلغ المتبقي قريباً، وبعد اسبوعين ابلغني شفهياً بأنه يرغب فى ترك الشقة وهو يبحث عن مستأجر لها كبديل له، وقلت له لا مانع على أن يتم كتابة عقد جديد مع المستأجر عن طريقي، والى اليوم لم يجد مستأجر ولا يرغب فى سداد مبلغ الايجار المتبقي ، فما أقصر الطرق لحفظ لحقوقي حسب نص بنود العقد الموقع بيننا ، وما هي مستحقاتي فى حالة إذا طردته بواسطة المحكمة وفي حالة تأجيرها لطرف آخر عن طريقة. ولكم الشكر والتحية
الرد : يجب عمل إنذار بالتكليف بالوفاء بالأجرة للمستأجرة على يد محضر إذا لم يقم المستأجر بسداد الأجرة يمكنك رفع دعوى مطالبة مالية بقيمة الأجرة المتأخرة عليه .
وعمل حجز تحفظي على منقولات المستأجر الكائنة بالعين المؤجرة ضماناً لسداد الأجرة .
وفي حالة إحضار المستأجر لمستأجر آخر بديل له – يتعين عليك عمل عقد إيجار جديد مع هذا المستأج
العنوان : امتداد عقد ايجار
التفاصيل : السلام عليكم ورحمة الله وبركاته الموضوع امتداد الايجار لورثة المستأجر الأصلى العقد مؤرخ بتاريخ 61 توفى الزوج عام 85 وكان يوجد آنذاك فى الشقة الزوجة وبناتها الاثنين الابناء كانوا متواجدين قبل وفاء الاب بفترة كبيرة الابناء تزوجوا عام 88 وكلا النتين انتقولا لمنزل ازواجهم واصبحت الزوجة مقيمة فى الشقة لوحدها الى ان توفت فى عام 2009 السؤال هل يحق لاى من البنتين حق الامتداد القانونى وهل يختلف الامر اذا كانوا الابناء ازواجهن متوفيين ممكن اى منهما ان تبيع شقة زوجها وتسكن فى منزل والدتهم المتوفيه بحجه اناه ارمله وليس لها سكن أخر ؟؟ اتمنى الرد بسرعه ولكم جزيل الشكر
الرد : إذا كان الأبناء مقيمون مع الأم قبل وفاتها لمدة سنة على الأقل – فإن العقد يمتد إليهم
أما إذا كان الأبناء حال حياة الأم قد تركوا الشقة وانتقلوا للعيش في مساكن أزواجهن ولم يكن أي أحد مقيم معها مدة سنة على الأقل سابقة على الوفاة – فإن العلاقة الإيجارية تنتهي أصلاً لعدم وجود أحد مقيم بالشقة ممن يحق له الامتداد القانوني
العنوان : عقد ايجار الصيدلية
التفاصيل : عقد ايجار الصيدلية هينته خلال فترة بسيطة لو حصل لا قدر اللة وصاحب البيت لم يجدد العقد او زودها فى قيمة الايجار اية العمل؟
ممكن نعرف كيفيه حل المشكله عن طريق محل اخر جديد هل يمكن نقل الرخصه لمحل بجوار الصيدليه المنتهي عقد ايجارها مع المحافظه علي مسافه ال 100 متر بين اقرب صيدليه و شكرا
اية الوضع القانونى اللى انا اعملة دلوقت؟هل لو اخذت مكان جديد لازم 100متر ؟المكان اللى هاسيبة ممكن حد تانى يرخص فية؟الرخصة هتتلغى ولا هتتنقل المكان الجديد؟
الرد : كله بالفلوس بيخلص ، بس ما تطمعش صاحب البيت فيك بالنسبة للموضوع بتاعك المفروض تكون عامل احتياطك فى محل او اتنين جنبك علشان لو صاحب البيت اتملعنالكلام الصحيح فى مشكلة الايجار الغير مريح
بص ياسيدى العقد شريعة المتعاقدين ولو عقدك فية ايجار ب9 سنين واراد صاحب المحل ان ياخد المحل بتاعوا مش هيبقى فى ايديك اى حاجة ومن حقوا انوا يطلعك بعد المدة دى؟
طيب الحل اية: غالبا هوا هيطلعك لانو طمعان فى الترخيص بتاعك ممكن يكون ابنوا دخل صيدلة او واحد قريبوا والمكان انتا عملتلوا سمعة كويسة فطمع فى المكان فهيقولك اشترى الرخصة بتاعتك فانتا طبعا مش هترضى طيب واية الحل؟
الحل انك بسرعة من غير مايعرف ولو مرضاش يجددلك العقد انك تنقل رخصتك فى مكان قريب من الحتة دى ولازم بقول لازم المسافه تكون 100 متر لاقرب صيدلية جنبك وتنقل رخصتك فيها يبقى انتا بوظتلوا المكان اللى كان طمعان فية ........
فمفيش وضع قانونى تعملوا هوا موقفوا سليم.....
ايوة لازم ال 100 متر مش لازم لو فى حالة انهيار العقار او حصول حريق به لاقدر الله..
الرخصة هتنقلها للمكان الجديد
خد العقد وروح لمحامى استشارة وهو عندة ميت حل وميت ثغرة تخليك ماتخرجش من الصيدليةبص يا دكتور فيه حلين
1- انك تفضل في مكانك و ماتتحركش و تقول للمالك انك ترغب في استمرار العلاقه الايجاريه طبعا مش ها يرضي و حله الوحيد انه هايرفع عليك قضية طرد و ياريت ساعتها بقي يكون في عقدك بند يقول ان من يرغب في فسخ العقد فعليه ان يبلغ الطرف التاني قبلها بمدة كذا و طبعا هو ما اعلنكش رسمي و علي ذلك فقد اخل بالشرط و لا حق له انه يطلعك مادمت انت لم تخل باي بند اخر و موضوع المحكمه ده بيطول و في هذه الحاله لا تقدر ادارة الصيدله الغاء ترخيصك مادام الموضوع محل نزاع قضائي حتو و لو انتهي عقد الايجار
2- مبدئيا ليس هناك مايسمي بنقل الرخصه
حضرتك في السر كده تشوف مكان قريب منك يبعد 100 متر عن اقرب الصيدليات و تاجره و تطلع علي اداره الصيدله و تقدم ورق الترخيص عليه و في نفس الوقت تقوم لاغي المكان الاول بس لازم تتاكد من انك جايب ال100متر
العنوان : عايزة أعرف نظام ايجار الصيدلية ايه؟؟
التفاصيل : في عقد ايجار بين صاحب الترخيص والصيدلي المستأجر؟؟
المستأجر بيدفع ايجار المكان وكمان ايجار الرخصة؟؟
طيب لما يكون الصيدلية فيها ديكور..ايجارها يفرق ايه عن اللي مش فيها ديكور؟؟؟
مدة الايجار أد ايه؟؟
هل فعلا اللي بيأجرها مدة طويلة بيدفع حق الديكور؟؟
ومدة طويلة يعني أد ايه؟ونضيف عليها اذا كانت صيدليه جديده او قديمه تفرق اذا كان مبيعاتها كتيره او قليله او كانت فى مدينه او فى قريه
الرد : اترى الصيدلية شغالة اصلا و لا لأ
عموما عرف السوق الايجار بيبقى تقريبا شفت يوم شغل
يعنى لو بتبيع فى اليوم ب 1000 جنيه يبقى ايجارها تقريبا 1000 جنيه
و ممكن يزبد الايجار شويه لو الصيدلية فى حتة نظيفة او مصروف عليها كثير
و عادة بيبقى الايجار حوالى 5 سنيت اقل من كده بتبقى فيها مخاطرة للصيدلى المستاجر
-الصيدلية لسه مااتفتحتش يبقى الايجار على حسب المكان والتجهيز الصيدلية من ديكور وخلافة يعنى مثلا صيدلية بجوار مستشفى والمستشفى شغالة يبقى الايجار 1500 تقريبا
اما لو كانت فى منطقة جديدة تفرق كتير على حسب الكثافة السكانية
http://kenanaonline.com/basune1
