كيفية حساب الضريبة العقارية
يتم حساب الضريبة على العقارات المبنية بواقع نسبة مئوية من القيمة الايجارية السنوية للعقارات الخاضعة ويتم حساب القيمة الايجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة العقارية وفقا للأسس الآتية:-
أولا:كيفية حساب القيمة الايجارية
للوحدات السكنية وغير السكنية
وطريقة الحساب وفقا لنص المادة 12 من القانون 196 لسنة 2008 المعدلة بالقانون 103 لسنة 2012 التى تنص على " يكون سعر الضريبة (10%) من القيمة الإيجارية السنوية للعقارات الخاضعة للضريبة ، و ذلك بعد استبعاد (30%) من هذه القيمة بالنسبة للأماكن المستعملة في اغراض السكنى ، و (32%) بالنسبة المستعملة في غير أغراض السكنى ، و ذلك مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما في ذلك مصاريف الصيانة .
و يستهدى في تحديد الضريبة بالمؤشرات الواردة بالجدولين رقمي (1) بعد تعديله ، (2) المرفقين بهذا القرار بقانون ."
ومن ثم طريقة الحساب مأخوذة من واقع المؤشرات الواردة بالجدولين رقمي (1) بعد تعديله ، (2) المرفقين بالقانون .
وفقا لذلك الجدولين يكون حساب القيمة الايجارية والضريبة العقارية على النحو التالى :-
أولا :- يتم تقدير قيمه الوحدة العقارية بمعرفة لجان الحصر والتقدير والتي تشكل فى كل محافظه بناء على قرار من الوزير المختص بالاتفاق مع وزير الإسكان ويكون التقدير وفقا لمعايير تحددها اللائحة التنفيذية للقانون من بينها الموقع الجغرافي ومستوى البناء والمرافق وهذا التقدير يسمى بالقيمة السوقية للعقار .
ونرى أن القيمة السوقية للعقار يجب ألا تخرج عن مقدار الثمن المدون بالعقد سند الملكية للمكلف بالضريبة إذا لم يكن قد مضى على هذا العقد خمس سنوات – باعتبار أن تقدير الضريبة يتم كل خمس سنوات- 0
وقد نصت المادة 7 / 2 من اللائحة التنفيذية للقانون على:
" كذلك يراعى عند تقدير القيمة الايجارية للعقارات المبنية , ما يلي:-
أ) الالتزام بالقيمة الايجارية المحددة وفقا لقوانين الإيجارات المنصوص عليها فى المادة ( 5 / و ) من هذه اللائحة , مع الاسترشاد بالأجرة الاتفاقية بين المالك والمستأجر فى غير هذه الحالات .
ب) تعتبر الوحدات السكنية المتصلة وما يلحق بها من مباني وحديقة وملحقاتها وحده سكنية واحدة عند حصرها وتقدير القيمة الايجارية لها .
ج) فيما عدا الوحدات المستغلة مفروش تعامل المباني المستغلة فنادق أو بنسيونات معاملة المباني غير السكنية 0
د) تعامل الغرف المخصصة للحارس معاملة الوحدات السكنية .
ه)فيما عدا الجراجات الخاصة تعتبر الجراجات العمومية المؤجرة وحدات غير سكنية.
و) الاعتداد بالبيانات الواردة بالإقرار المقدم من المكلف بأداء الضريبة عن عقاراته خاصة الوصف الداخلي لكل وحده فى عقار , ويجب أن يكون الوصف الوارد بدفاتر الحصر والتقدير مطابقا للواقع وقت إجرائه والمعاينة على الطبيعة.
ثانيا:- يتم بعد ذلك حساب القيمة الرأسمالية للعقار ويكون ذلك بواقع 60% من القيمة السوقية للعقار فلو كانت هذه القيمة مقدارها 100000 مائه ألف تكون القيمة الرأسمالية قدرها( 60%×100000= 60000 ستون ألف جنيه).
ثالثا :- يتم حساب القيمة الايجارية السنوية بواقع 3% من القيمة الرأسمالية وهى فى المثال السابق 3% × 60000 ج = 1800 ج
رابعا :- يتم إعمال الخصم المقرر بنص المادة 12 من القانون وذلك باستبعاد نسبه قدرها 30% من القيمة الايجارية للاماكن السكنية و 32% للاماكن غير السكنية وهى مقابل مصاريف الصيانة السنوية للعقار ،، وهى فى المثال السابق 30% × 1800 ج = 540 ج ليكون ناتج الخصم وهو وعاء الضريبة
(( 1800 – 540 = 1260 جنيه ))
خامسا :- يتم حساب سعر الضريبة بواقع 10 % من هذا المبلغ مع مراعاة :-
أ- فى الأماكن السكنية يتم خصم من وعاء الضريبة مبلغ قدره 24000 جنيه وهو قيمه حد الإعفاء المقرر بنص المادة 18/3 ومن ثم فى المثال السابق لا يستحق ضريبة حيث لو خصمنا من مبلغ وعاء الضريبة البالغ قدرة 1260ج مبلغ الإعفاء البالغ قدرة 24000ج يكون الناتج بالسالب (–أقل من حد الإعفاء ج)
ب- في الأماكن غير السكنية
نص القانون في المادة 18/بند "هـ" المعدلة بالقانون رقم 117 لسنة 2014 على إعفاء كل وحدة في عقار مستعملة في أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه، على أن يخضع ما زاد للضريبة
. أن الإعفاء مقرر لتلك الوحدات التي تقل قيمتها الايجارية عن (1200 جنيه - (ألف ومائتي جنيه- بعد خصم نسبة أل 32% مصاريف الصيانة- ووفقا لذلك تكون كل وحده عقاريه قيمتها السوقية تقل عن" 98000 جنيه أي ما يقارب " 100000 " " مائة ألف جنيه تقريبا " –معفاة من الضريبة العقارية أما ما زاد قيمتها عن ذلك فيخضع للضريبة
سادسا :- مقدار الضريبة ووعائها يتغير بالزيادة كل خمس سنوات وفقا للمادة " 4 ‘ 5 " من القانون
مثــال عمـلى
نفترض أن أن وحدة عقارية عبارة عن شقة – دون النظر لغرض استعمالها- وكانت قيمتها السوقية مليون جنيه(1000000ج) فكيف يتم حساب القيمة الايجارية السنوية لها وهل ستخضع للضريبة العقارية من عدمه ؟؟
أولا حساب القيمة الايجارية السنوية
1- يتم حساب القيمة الرأسمالية للوحدة ويكون ذلك بواقع نسبة قدرها 60% من القيمة السوقية أى =
60% × 1000000جنيه = 600000جنيه
2- يتم حساب القيمة الايجارية لها بواقع 3% من القيمة الرأسمالية أى=
3% × 600000جنيه =18000 جنيه
ثانيا خصم مصاريف الصيانة السنوية
وهى النسبة التى قررتها المادة 12 من القانون و هى على النحو الآتى:-
1- بالنسبة للأماكن المستعمله بغرض السكنى يتم خصم 30% من القيمة الايجارية كمصاريف صيانة سنوية وهى فى المثال=
30% × 18000 جنيه = 5400 جنيه
** ومن ثم تكون القيمة الايجارية بعد خصم مصاريف الصيانة هى = 18000 – 5400 = 12600 جنيه
2- بالنسبة للأماكن المستعمله فى غير غرض السكنى يتم خصم 32% من القيمة الايجارية كمصاريف صيانة سنوية وهى فى المثال=
32% × 18000 جنيه = 5760 جنيه
**ومن ثم تكون القيمة الايجارية بعد خصم مصاريف الصيانة هى = 18000جنيه – 5760 جنيه = 12240 جنيه
ثالثا حساب الضريبة المستحقة
وهى عبارة عن 10% من القيمة الايجارية بعد خصم مصاريف الصيانة وهى فى المثال =
1- اذا كانت الوحدة تستعمل بغرض السكنى =
10% × 12600 جنيه = 1260 جنيه
ومن ثم تكون قيمة الضريبة هى = 1260جنيه مع مراعاة الخضوع لحد الاعفاء المقرر من عدمه وهو إذا كانت القيمة الايجارية تقل عن 24000ج فلا يستحق عنها ضريبة بشرط أن يكون استعمالها كسكن شخصى رئيسى للممول .
2- إذا كانت الوحدة تستعمل فى غرض غير السكنى =
10% × 12240 جنيه = 1224 جنيه
ومن ثم تكون قيمة الضريبة هى = 1224 جنيه
حيث نص القانون في المادة 18/بند "هـ" المعدلة بالقانون رقم 117 لسنة 2014 على إعفاء كل وحدة في عقار مستعملة في أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه، على أن يخضع ما زاد للضريبة
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا
مجدى أحمد عزام
المحامى بالنقض
